아파트의 구분소유자가 시공사 등에게 하자의 보수를 지속적으로 청구하였음에도 불구하고 하자담보책임을 지는 시공사 등이 하자의 보수를 해태할 경우, 구분소유자는 부득이 그 하자에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수밖에 없습니다. 그러나 개별 구분소유자가 건설회사를 상대로 하여 독립적으로 하자담보추급권을 소로써 행사하는 것은 감정비용 등 막대한 소송비용을 부담하여야 하는 현실적인 한계가 있으므로, 통상 하자소송은 입주자대표회의가 각 구분소유자들의 채권을 양도받아 이를 행사하는 과정을 거치게 됩니다.

그런데 하자소송은 감정이 필수적으로 선행되는 등의 이유로 일반적인 경우에 비하여 장기간 진행되므로, 소송 진행 중에는 개별 구분소유자의 변동이 생기게 마련입니다. 따라서 본 법인에서 하자소송을 수행하는 단지들에서는, 하자소송의 진행과정에서 매매 등으로 구분소유자가 변경된 경우 채권양도를 누가 해야 하는지 및 소송 종료 후 수령한 판결금을 구분소유자에게 지급할 때 매도인과 매수인 중 누구에게 판결금이 귀속되는지가 빈번하게 문제됩니다.

우선 채권양도의 주체는 ‘채권양도 당시’의 ‘등기부상 구분소유자’입니다. 따라서 매도인이 등기부상 구분소유자일 당시에 채권을 양도한 후 매매한 경우, 매수인으로부터 별도의 채권양도를 받을 필요는 없습니다. 이와 관련하여 서울고등법원은 ‘집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보는 것이 원칙이지만, 집합건물 양도 당시 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 이를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그와 달리 보아야 할 것인데(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 등 참조), 집합건물의 구분소유자가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 이미 입주자대표회의에 양도한 후 당해 집합건물을 제3자에게 양도하였다면 제3자에 대한 양도 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 보는 것이 타당하다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조). 이러한 법리에 의하면, 피고가 다투고 있는 위 33세대는 원고에게 하자담보추급권을 양도한 이후 그 소유의 아파트를 제3자에게 양도하였으므로, 위 아파트 양도 당시 하자담보추급권은 그 양도대상에서 제외되었다고 할 것이다.’고 판시한 바 있습니다.

한편 판결금의 귀속과 관련하여 대법원은 채권양도를 할 때 ‘소유자 변경과 관계없이 채권양도인에게 판결금을 지급하기로 하거나 또는 아파트 매매 시점에 전소유자가 판결금을 지급받기로 하는 등의 별도의 약정이 없는 한’ 채권을 양도한 자가 누구인지와 관계 없이 입주자대표회의가 판결금을 지급하는 시점의 구분소유권자가 손해배상금의 귀속권자가 된다는 취지로 판시하였습니다(대법원 2012다10607 판결). 따라서 원칙적으로 입주자대표회의가 판결금을 지급하는 시점의 등기부상 구분소유자에게 판결금이 귀속된다고 보아야 할 것이며, 예외적으로 ‘아파트 매매 시점에 전소유자가 판결금을 지급받기로 하는 등의 별도의 약정’이 있는 경우에 한하여 전 소유자에게 판결금이 귀속된다고 할 것입니다.