1. 사건의 개요

이 사건 단지에는 지하 2층 규모로 1,650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고, 상가의 후면에 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장의 자동차 진출입로는 이 사건 단지의 정문과 후문 2곳에 설치되어 있고 후문은 진입이 제한되고 진출만 가능하다. 이 사건 아파트 단지관리단은 지하주차장 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치하고 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하고, 상가의 구분소유자나 임차인을 포함해 상가에 입점한 상인이나 고객 등의 자동차 출입을 제한하고 있다. 지상주차장은 이 사건 단지 정문 옆에 상가로 연결된 진출입로를 통해 누구나 이용할 수 있다. 이에 상가의 구분소유자나 임차인은 아파트 단지관리단을 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 이 사건 소를 제기하기에 이르렀다.

2. 법원의 판단

대법원은 아파트와 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며 기능과 용도가 다른 점, 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있는 점, 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았으나, 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않은 점, 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아닌 점 등에 비추어, 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결이 정당하다고 판단하였다.

3. 평석

아파트와 상가사이의 주차분쟁에 대하여 여러 하급심 및 대법원 판결이 존재하여 왔다. ① 대법원은 지상주차장 관련 분쟁에서 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다면서 양측의 이해관계 등 구체적인 사정들을 형량하여 수인한도를 넘었는지 여부를 따져 대지사용권이 침해되었는지(대법원 2009. 12. 10 선고 2009다49971 판결), 즉 아파트와 상가 사이의 대지사용권 이해조정 문제로 보아 사건을 판단하였다. ② 서울동부지방법원 2019가합105762 판결 및 서울고등법원 2014나16571 판결은 지상주차장 관련 사안인지, 지하주차장 관련 사안인지 명확하지 않으나, 위 대법원 판결의 법리와 같이 대지사용권의 이해조정 문제로 보아 사건을 판단하였다. ③ 한편 비교적 최근에 선고된 대구고등법원 2020나20526 판결(심리불속행 확정)과 대상 판결은 지하주차장 관련 사안인데, 대지사용권은 지상에 미치는 것이고, 독립된 건축물인 지하주차장에 미치지 않음을 전제로, 문제되는 주차장이 일부공용부분에 해당하는지 여부로 사안을 해결하였다.

이를 두고 주차장 사용의 이해조정에 관하여 당초에는 대지사용권의 법리에 따라 해결하다가 일부공용부분의 법리에 따라 해결하는 것으로 판례의 흐름이 변경되었다고 해석하는 견해도 있으나, 이에 동의하기 어렵다.

오히려 아파트와 상가사이의 주차분쟁에 대하여 법원은 ① 대지사용권이 미치는 지상주차장의 경우 ‘양측의 이해관계 등 구체적인 사정들을 형량하여 수인한도를 넘었는지 여부를 따져 대지사용권이 침해되었는지’를 판단하고, ② 지하주차장과 같이 지하에 별개의 공용 건물로 건축된 것에 대하여는 대지사용권의 문제가 아니라, 그것이 이 사건 단지의 전체공용부분에 해당하는지 아니면 일부공용부분에 해당하는지에 따라서 누가 적법한 사용권원을 가지는지 정해질 뿐이라는 ‘일부공용부분’법리에 따라 판단하는 태도 즉, 지하주차장이 아파트와 상가의 전체공용부분에 해당한다고 볼 경우 다시 구분소유자들 사이의 공용부분에 관한 이해조정 문제로 귀결될 것이다는 입장을 취하였다고 볼 수 있다.