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▲ 김성우 주택관리사(17회)     ©아파트뉴스

 소개글

필명 소장림

안녕하세요 아파트관리사무소입니다(e-book) 저자

본명 김성우 / 주택관리사(17회)

필자가 커뮤니티센터를 보유하고 있는 1000세대이하의 아파트에서 관리사무소장으로 부임할 때 커뮤니티센터의 내부 시설인 1층의 도서관, 독서실, 북카페 시설은 입주 당시부터 개관하지 못하고 휴관하고 있는 상태였고, 지하1층의 헬스장과 골프연습장만 운영되고 있었다. 이조차도 관리사무소에서 직영으로 운영을 맡고 있었던 것이 아니라 전문업체에 위탁운영을 맡기고 있었으며, 코로나19사태로 운영난을 겪은 위탁운영업체는 입주자대표회의와 협의 후 스스로 위탁운영을 포기했다. 그 과정에 남은 손해는 오롯이 아파트 손실로 처리되었다.

새로 부임한 필자에게 생긴 과제는 이 커뮤니티센터를 관리사무소 직영으로 입주민들의 부담이 최대한 적은 비용으로 정상 운영을 시키는 것이었다.

커뮤니티센터를 개관하고 유지. 운영을 하다 보면 갖은 비용이 발생한다.

기본적으로 전기와 수도사용요금이 있고 시설 운영시 필요한 비품 구입은 많은 비용이 들며 관련 소모품과 청소용품 등은 매번 정기적으로 구입해야 한다. 하지만 더 많은 비용을 차지하는 것은 인건비다. 이용자의 출입관리를 위한 안내원과 쾌적한 환경유지를 위한 미화원 인건비용. 여기에 더 보태면 헬스트레이너와 골프강사, 요가 또는 댄스강습 프로그램 강사의 강습료도 있다. 독서실 회원관리와 대관업무를 담당하는 직원, 북카페를 운영한다면 바리스타 직원까지 필요하다.

입주자대표회의의에서 의결로 전체 입주민들에게 제안할 수 있는 업무중에는 ‘주민공동시설의 위탁운영 제안’ 이 있다. 입주자대표회의가 이를 근거로 ‘커뮤니티센터시설의 위탁운영’ 을 입주민들에게 제안하는 이유는 ‘해당 시설의 운영을 맡는 직원의 고용 및 노무관리에 대한 부담이 있고, 시설운영의 경험이 많은 전문업체에 맡기는 것이 운영비용 관리측면에서 보다 효율적일 것’ 이라는 판단 때문이다. 때문에 대단지 아파트의 커뮤니티센터는 대부분 위탁운영을 맡기고 있다.

공동주택관리법 시행령 제29조(주민공동시설의 위탁 운영)

① 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있다.

② 관리주체는 제1항에 따라 주민공동시설을 위탁하려면 다음 각 호의 구분에 따른 절차를 거쳐야 한다. 관리주체가 위탁 여부를 변경하는 경우에도 또한 같다.

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택 중 건설임대주택을 제외한 공동주택의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 제안하고 입주자등 과반수의 동의를 받을 것

가. 입주자대표회의의 의결

나. 입주자등 10분의 1 이상의 요청

이제는 신축되고 있는 1000세대 전후의 아파트 단지는 물론이고 500세대이하의 소규모 단지들도 최소 헬스장과 골프장, 독서실과 도서관 등을 품고 있는 커뮤니티센터를 점차 보유하고 있다. 하지만 이런 소규모 아파트 단지에서는 커뮤니티센터 운영을 전문업체에 위탁하기에 부담스럽다. 위탁을 맡는 업체에서는 기본적인 인력 배치와 시설 관련비품의 추가 비치, 일정 수수료 지급을 요구하고 있기 때문이다.

결국 커뮤니티센터를 보유하고 있는 소규모 단지 아파트의 입주자대표회의는 시설운영을 관리주체(관리사무소)에서 직접 관리하길 원하며, 관리사무소장은 적은 비용으로 효율적인 센터운영을 해내야 하는 과제를 안게 되었다.

하지만 커뮤니티센터 운영 전담인력의 충원없이 관리사무소의 인력만으로 직영 관리하는 것은 분명 한계가 있다. 그리고 특히 소규모단지에서는 거주하고 있는 세대 구성원 수를 감안할 때 커뮤니티센터의 운영 비용을 개별사용자의 이용료만으로 해결할 수 없으며 전체 세대가 분담하는 비용도 반드시 필요하다.

‘관리사무소의 인력만으로 관리가 가능한 시스템, 개별이용료와 전체 세대 분담금의 적절한 배분’을 위해 입주자대표회의와 관리사무소장은 갖가지 해결방안을 모색해야만 한다.   (다음 회에 계속)