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[아파트판례] 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사례에 대하여
 
아파트뉴스   기사입력  2024/03/04 [16:47]

 

1. 사건의 개요

 

임차인(원고)이 임대인(피고)에게 임대차기간이 2021. 3. 9. 만료되는 임대차계약에 대해 갱신 요구 통지를 하여 그 통지가 2021. 1. 5. 임대인에게 도달하였고 임대인이 임대차계약기간 종료 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 갱신거절 통지를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후, 임대인이 2021. 1. 28. 다시 갱신된 임대차계약의 해지를 통지(‘이 사건 통지’)하여 2021. 1. 29. 위 통지가 도달하였다.

 

2. 법원의 판단

 

원심은 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나, 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 판단하였다. 그러나 대법원은 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라고 보아, 이와 달리 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단한 원심판결을 파기·환송하였다.

 

3. 평석


주택임대차보호법 제6조의3 1항은 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 1항은 6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 2항은 1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.

 

이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

 

따라서 대상 판결은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생한 시점은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때라는 점과, 임차인이 위 법 제6조의2 1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점은 해지통지 후 3개월이라는 점을 명확히 하였다는 것에서 의미가 있다 할 것이다.

 

 

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기사입력: 2024/03/04 [16:47]   ⓒ apt-news.net
 
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